在之前的专栏中，我们已介绍过业主委员会的成立及罢免程序，本次专栏我们继续分享业主大会的召开程序及相关规则。

  业主委员会是会议的组织者；如业主委员会怠于组织，街道办事处（乡镇人民政府）可组织召开会议。

  临时会议召开依据有三种情形：①20%以上业主书面提议；②重大事故或者紧急事件需业主大会决议；③管理规约或者业主大会议事规则规定的情形。

  集体讨论或书面征求意见，提倡采用信息化技术方法改进业主大会表决方式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

  会议召开15日以前通知全体业主，居住小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

  《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》第五条 、第六条 、第十三条 、第十四条

  业主大会代表和维护了物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，共同决定涉及到业主利益的重大事项，《重庆市物业管理条例》第15条规定了业主大会决定事项：

  此外，《民法典》对《物权法》的业主共同决定事项做调整、完善，《民法典》第二百七十八条规定如下：

  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

  根据上述规定，涉及到全体业主共同权益的重要事项，须通过业主大会进行表决审议；与小区业主息息相关事项，如物业服务企业的选聘和更换、筹集使用维修资金、改建重建建筑物等事项，都一定要通过组织业主大会的方式予以决议执行。

  相较于《物权法》，《民法典》大幅度降低了业主就共同决定事项作出表决的难度，某些特定的程度上摆脱实践中存在的业主作出决议难，事关业主利益的事项无法有效推进这一现实困境。

  决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  决定另外的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  《民法典》第二百七十八条对业主共同决定事项的表决规则进行了调整，规定如下：

  业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

  决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

  决定另外的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  通过以上条文对比，以特别表决事项为例，《物权法》对小区业主共同决定事项实行“双三分之二决”，即专有面积和人数同时达到三分之二以上。在实践中，当涉及部分业主利益时，难以达到三分之二以上表决通过，故决策难以达成。

  《民法典》对此进行修订，最终实现了“过半数决”，专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，计算后，即专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上的业主同意即可，大幅度的降低了决策难度。

  《民法典》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能请求人民法院予以撤销。

  根据上述规定，业主大会做出的决定损害业主合法利益，民法典赋予了业主撤销权。

  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

  根据上述规定，业主撤销权的行使受一年除斥期间限制，且该期间不因任何事由中止、中断或延长。如业主超过一年未向法院提起撤销权之诉，则享有的撤销权消灭，无权再起诉要求撤销业主大会或业主委员会作出的相关决议。

  在实践中，法院判决撤销业主大会决定主要基于以下两种情形：第一，业主大会的决定侵犯业主合法权益；第二，业主大会的决定存在程序违法违规。

  例如，决定未经表决程序、表决方式不合法、表决人数违反法律规定、未履行通知义务、公告流程违反议事规则等。是否违反程序应当依照小区的《业主大会议事规则》，但《业主大会议事规则》不得违反上位法的规定。

  下面，笔者通过分享两个案例，阐释裁判中因侵犯业主合法权益、违反程序导致决议被撤销的具体情形。

  （2023）沪0104民初10003号案件中，法院认为业主委员会作出的将绿化带改造为停车位的决定，程序上存在严重瑕疵，且构成了对业主合法权益的侵害，应予撤销。

  法院认为，关于将绿化带改造成停车位，首先在公告程序上存在严重瑕疵。虽然业主委员会将绿化带改造成停车位目的是为解决消防通道堵塞的问题，但消防通道堵塞问题的解决本可采取其他管理手段予以解决，改造绿化带并非唯一手段。大量减少绿化带面积会直接影响整个小区的居住环境，损害了小区全体业主的利益，故该决定应予撤销。

  （2023）沪0104民初10003号案件中，法院认定业主委员会所作出的决议违反了该小区的《业主大会议事规则》《议事规则补充规定》，违反程序的情形如下：

  1、XX号楼业主意愿征询之前，业委会并未草拟议案、制作表决票，也未核实业主情况；

  2、XX号楼业主意愿征询是2020年9月12日开展的，那么业委会应在2020年8月28日前发布会议公告，告知会议时间、地点、内容，然而业委会并未发布任何会议公告；

  3、业委会应提前发放表决票，然而业委会并未执行，因此没有一点送达签收单、邮寄单和送达公告；

  4、未提供XX号楼业主意愿征询之前已经业主代表开会讨论和同意，并经XX号楼业主小组内部开会讨论的相关文件；

  5、未提供证据证明组织XX号楼业主意愿征询之前，让业主协商加装电梯的具体方案并公告加装电梯具体方案。因此，法院对决议予以撤销。

  实践中，不少小区通过民主程序，在表决中采用“从众规则”。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定：未参与表决的业主，其投票权数是不是能够计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

  那么，当出现业主不参与投票情况，未反馈表决意见票是否能计入已表决的多数票呢？

  “从众规则”的合法性及适用在司法实践中一直尚有争议。有法院认为，该内容是小区业主集体意志的体现，业主在签订议事规则时未提出异议，表明其对该内容予以接受和认可，未参加表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票范围内。

  也有法院认为，《物权法》第七十六条（现为《民法典》第二百七十八条）对表决程序的规定属强制性规范，不能通过业主大会议事规则加以改变，业主大会议事规则对表决程序的意思自治应在法律规定的范围内进行，议事规则违反法律的，应为无效。

  现实中，很多小区的业主大会议事规则中都规定了“从众规则”。一方面，提高了业主大会的决策效率，另一方面，该规则经常导致业主“被代表”，不利于业主行使投票权，体现了保护业主表决权与业主大会决策的冲突。

  首先，“从众规则”没有充分尊重小区业主公共事务的自主管理权，是对于业主管理权的一种侵犯。

  其次，《民法典》第二百七十八条的实施，本身已经大大改善业主大会开会难、决议难的困境，“从众规则”必要性进一步降低。

  再者，《民法典》及其相关规定，均要求业主本人参加，且核实业主身份。如适用该规则，直接推定未表达意见业主的意愿，无疑与立法本意相违背。

  综合考虑《民法典》278条的立法意图，以及在实践层面降低共同决定事项表决的难度，作者觉得，《民法典》生效后应当不再适用“从众规则”。

  以上就是业主大会会议的召开程序及相关规则，本文内容仅供各位参考。若有相关需求，欢迎咨询。

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